Tudo o que você precisa saber sobre escritura de imóvel
Tudo o que você precisa saber sobre escritura de imóvel
As pessoas têm dúvidas sobre a escritura de imóvel, uma vez que esse não é um tema muito recorrente nos blogs especializados e não existe muita informação concentrada na internet. No processo de compra e venda, não existe apenas o contrato assinado pelas duas partes. Outro documento muito importante é a escritura. Elaboramos este post para ajudar você a entender.
A escritura de imóvel
A escritura de imóvel é um documento jurídico registrado em cartório. Tal instrumento atesta à vontade de ambas as partes, comprador e vendedor, colocando no papel todas as condições de compra e venda de uma propriedade. Entre essas informações estão:
- o objeto do registro — nesse caso, o imóvel que está sendo negociado;
- os envolvidos — identificação de comprador e vendedor;
- preço proposto — os valores envolvidos na transação;
- entrega de chaves — quando será realizada a passagem do imóvel.
Esse documento tem duas funções muito importantes. A primeira é a efetivação da vontade das partes de realizar o negócio, gerando, assim, um título de registro de imóvel. A segunda função da escritura é a formalização de todas as condições estabelecidas anteriormente de maneira informal.
Diferença entre escritura e registro
A escritura prova a compra e venda de um imóvel, mas não é suficiente para realizar a transferência completa da propriedade. Para isso, é necessário registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse órgão é responsável por manter todo o arquivo do histórico de propriedades e seus donos em uma região, o que é realizado por meio da matrícula, sendo que cada imóvel de uma cidade é identificado por um número único.
No registro, um documento muito mais completo, são informados todos os acontecimentos relacionados ao imóvel desde a sua construção, primeiro proprietário, até os dias atuais.
Ou seja, mesmo que a escritura tenha sido lavrada, o bem somente pertencerá ao novo proprietário quando esse documento for registrado no cartório — toda a diferença entre escritura e registro.
Processo de escrituração
A escritura deve ser lavrada sempre que uma venda de imóvel for realizada. Como algumas propriedades são antigas, é possível que o documento tenha se perdido, sendo necessário lavrar um novo.
Nesse caso, o proprietário pode solicitar um novo documento no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, ele precisa apresentar a matrícula do imóvel e alguns documentos que comprovem a situação regular da propriedade:
- terreno urbano — cinco últimos IPTUs pagos, Certidão Negativa de Débitos da prefeitura e Certidão de Matrícula do Imóvel;
- terreno rural — cinco últimos ITRs pagos, Certidão de Matrícula do Imóvel e Certidão do Imóvel Rural.
No caso de pessoas físicas, também é preciso apresentar alguns documentos como RG, CPF e certidão de casamento ou divórcio, de acordo com a situação.
Para pessoas jurídicas, o contrato social e o CNPJ também são necessários, além de algumas declarações negativas de débitos, ou seja, tudo que comprove vínculo e quitações.
Valores cobrados
Os serviços de cartório são tabelados e dependem do valor total do imóvel em questão. Desse modo, é preciso pagar o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — para lavrar qualquer documento relativo à compra e venda.
Nesse caso, o percentual pode ficar entre 2% a 3% do valor venal da propriedade, estimado pelo governo com base nos dados registrados no cartório. Ou seja, para uma propriedade de R$100 mil com uma taxa de 2%, a lavratura pode ficar em R$2 mil, mais as taxas do tabelionato, que podem chegar a R$1 mil.
Em razão disso, é interessante buscar esses valores diretamente na prefeitura para ter certeza do quanto você deverá pagar na hora de lavrar a escritura. Outro ponto muito importante é a possibilidade de contar com um desconto de 50% no pagamento do imposto na aquisição do primeiro imóvel.
Para isso, a propriedade precisa ser residencial e financiada pelo SFH — Sistema Financeiro de Habitação. Se a sua aquisição atender a esse critério, para abrir requerimento, será necessário apresentar a declaração do banco informando o valor total do imóvel, o favor financiado e o total de recursos próprios.
Periodicidade do pagamento da escritura
A escritura de imóvel não vence. Portanto, não é preciso renová-la. Se houver outro negócio de compra e venda, um novo documento deverá ser lavrado.
O ITBI é pago apenas na transferência e, após o processo, o imposto relativo ao imóvel, que deve ser pago anualmente, é o IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano.
Pré-requisitos para a sua emissão
O principal pré-requisito para a emissão da escritura é a transação de compra e venda. Para isso, ambas as partes devem comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis com os documentos listados a seguir.
No caso dos compradores:
- CPF e RG;
- certidão de casamento ou nascimento;
- pacto antenupcial registrado (se for casado);
- profissão e endereço completo.
Para o vendedor, são exigidos:
- cópia autenticada do CPF e RG dos proprietários do imóvel;
- certidão de nascimento ou casamento atualizada;
- pacto antenupcial (se for casado);
- endereço;
- profissão de todos os proprietários e seus devidos cônjuges.
Importância do estado civil
A propriedade comum entre casais em regime de casamento com comunhão universal de bens terá todos os documentos, incluindo a escritura e o contrato de compra e venda, assinados por ambos.
Há muitas dúvidas sobre essa questão e vale observar criteriosamente para evitar transtornos, como a venda por uma das partes sem que o outro saiba — nesse caso a transação não será válida.
Se o proprietário alegar um estado civil diferente de quando o registro do imóvel foi lavrado, deverá apresentar uma anotação na matrícula do imóvel. Ela é efetivada, depois que o proprietário abrir requerimento no Ofício de Registro de Imóveis em que o imóvel estiver registrado, para os devidos trâmites.
O requerimento só terá validade com assinatura reconhecida em cartório para solicitação da averbação do divórcio — apresentando a certidão de casamento com a averbação citada.
Outra situação que interfere no estado civil é se houver partilha de bens executada judicialmente. Nesses casos, o proprietário vendedor deve apresentar a carta de sentença expedida pelo Juiz da Vara da Família.
Caso o divórcio ocorra sem maiores formalidades, entre casais sem filhos, por exemplo, será obrigatória a apresentação da Escritura Pública de Divórcio no Registro de Imóveis, posteriormente lavrada por um Tabelionato de Notas.
Necessidade de manter uma cópia
Não é necessário manter uma cópia da escritura do imóvel, mas se houver mais de um proprietário ou alguma situação incomum, pode ser interessante manter um ou mais documentos como esse.
Nesse caso, basta ir até o Cartório de Registro de Imóveis com a matrícula da propriedade, pagar uma taxa e solicitar a cópia. O valor cobrado pode variar de acordo com cada cartório.
Escrituração de imóvel financiado
Uma dúvida muito comum é como proceder no caso de imóveis financiados, que ainda não foram totalmente quitados. É possível realizar a escrituração da mesma forma, mas com alguns pormenores.
Nessa situação, constará uma alienação fiduciária no documento em favor do proprietário anterior. Após a quitação da propriedade, ela pode ser retirada do documento por meio de uma declaração do vendedor de que o negócio foi concluído.
Escritura pública
Quando uma negociação de compra e venda se realizar e o valor ultrapassar o equivalente a trinta vezes o salário mínimo vigente, será obrigatório lavrar a escritura pública no Cartório de Notas. Essa é uma exigência do Código Civil Brasileiro para validar a transferência de direitos sobre o imóvel.
É possível ser dispensado de lavrar uma escritura pública caso o contrato seja originado do Sistema Financeiro de Habitação ou do Sistema Financeiro Imobiliário.
Durante a confecção da escritura pública serão solicitados os documentos de praxe e diversas certidões negativas de débitos e de ações, o que exige atenção e cuidado na verificação de documentos e pendências de um determinado imóvel.
A escritura pública deve ser providenciada assim que o contrato de compra e venda for assinado. Vale dizer que o pagamento efetuado à vista garante uma escritura imediata.
Já se houver financiamento, o contrato que se faz com o banco responsável por conceder o crédito pode substituir a escritura pública por outro documento com valor legal, até que o valor financiado seja quitado em totalidade.
Se a escritura contiver alguma informação inadequada, mas simples, como um nome trocado ou dados que não impactem a medição, será possível apenas solicitar a correção no cartório de notas.
Entretanto, uma alteração de medidas ou aspectos gerais na estrutura do imóvel, dificilmente, será resolvido sem a recorrência à justiça. Portanto, a conferência criteriosa de cada documento evitará dissabores em curto, médio e longo prazo.
Transferência de imóveis
A transferência definitiva do imóvel será reconhecida somente depois que a escritura for lavrada. A Lei de Registros Públicos é clara quando exige que todas as alterações no registro dos bens sejam informadas na matricula do imóvel.
Cuidados necessários com a escritura
São muitos os detalhes na compra e venda de propriedades. Parece algo simples, como vender um imóvel e receber o dinheiro, ou comprar um bem e pagar por isso.
Seria mesmo, relativamente simples, se não houvesse questões envolvendo pendências fiscais no imóvel, separação de casais e partilha de bens, além do risco de má conduta de uma das partes.
Veja alguns dos cuidados essenciais durante o processo de escritura!
Verificar se toda a documentação está em ordem
Como dissemos, para elaborar a escritura de um imóvel, é preciso apresentar diversos documentos, além daqueles referentes ao bem. Não se esqueça de conferir cada certidão obrigatória, pois qualquer pendência pode desacelerar um processo e acarretar prejuízos aos envolvidos.
Há prazos e exigências que não devem ser burlados para garantir a idoneidade da negociação. Verifique se as principais certidões estão em dia:
- certidão matrícula do imóvel atualizada (30 dias);
- certidões negativas de débitos tributários de caráter municipal, estadual e federal;
- certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho;
- certidão negativa dos Tabeliães de Protesto;
- Certidão Negativa de Débitos Condominiais.
Fazer as quitações necessárias
Há um imposto que deve ser pago à administração municipal, o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A legislação sobre esse imposto é municipal, por isso, o ideal é verificar na prefeitura da cidade sobre as particularidades.
Atenção! O STJ — Superior Tribunal de Justiça — determinou que o cálculo desse imposto tenha base no valor do bem negociado. A medida foi para evitar que as prefeituras sejam beneficiadas indevidamente com a cobrança irregular do imposto.
Pesquisar sobre o proprietário
Infelizmente, as notícias de fraudes e má-fé são recorrentes quando o assunto é negociação de bens e valores. É fundamental saber os motivos reais que levaram o proprietário a se desfazer de um imóvel.
Pesquisar sobre quem vende é evitar transtornos e o risco de perder dinheiro. Queira saber, por exemplo, se há algum processo judicial em andamento contra o proprietário do imóvel.
Em caso afirmativo, dependendo do tipo de processo, qualquer movimentação de compra e venda estará suspensa até que saia a sentença. Caso você tenha iniciado a negociação, será a hora de recuar em tempo hábil.
Como saber se o proprietário se encontra com pendências judiciais? Consulte o CPF em todos os órgãos do Estado, da Receita Federal ou, até mesmo, nos órgãos de proteção de crédito.
A condição do imóvel deve interessar a você, mas antes de tudo, é primordial saber sobre a conduta do proprietário e ter a certeza de que os problemas serão apenas nos processos burocráticos. Pense sempre em negócios e, mesmo diante de um vendedor acima de qualquer suspeita, consulte as fontes que podem mostrar se há algo errado na necessidade da venda.
O motivo de contar com uma imobiliária
Como você pôde observar ao longo deste post, há inúmeros detalhes envolvidos na documentação de compra e venda de imóveis. Isso demanda um conhecimento aprofundado da legislação e suas exigências.
Deixar passar qualquer detalhe pode prejudicar o seu negócio e fazer com que você sofra buscando soluções para problemas que poderiam facilmente ter sido evitados.
Por isso, é fundamental contar com uma imobiliária de confiança no processo de compra e venda de imóveis. Desse modo, profissionais com know how de mercado mostrarão as melhores direções, facilitando todo o tipo de transação.
Esperamos que este post tenha ajudado você a entender um pouco mais sobre a escritura de imóvel e a sua importância na hora de comprar ou vender uma propriedade.
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